أكدت تقارير أنه تتراوح نسبة المطورين المتأخرين في تنفيذ مشروعاتهم بين 7% و8%، مع حالات إفلاس في السوق، ويبقى التعامل مع الشركات المتعثرة وفق ظروف كل مشروع ومدى قدرة المطور على استكمال التنفيذ.
ومن جانبه، فسخ المهندس خالد عباس، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، 6 مطورين عقاريين لم يتمكنوا من استكمال مشروعاتهم، فتح ملف أوضاع السوق العقارية في العاصمة الجديدة، في ظل تأخر تنفيذ بعض المشروعات، وارتفاع تكاليف البناء، وصعود أسعار الأراضي، وتساؤلات بشأن قدرة المطورين على الوفاء بالتزاماتهم تجاه المشترين.
وبحسب تصريحات عباس المنشورة في أكتوبر 2026، فإن فسخ التعاقد مع المطورين الستة ارتبط بعدم الالتزام بالجداول الزمنية، وعدم الجدية في التنفيذ، ومشكلات تتعلق بالتراخيص، إلى جانب دخول بعض الشركات في أنشطة لا تتناسب مع خبراتها، وأضاف أن فسخ العقود تم بالتراضي، مع مراجعة أوضاع المشترين والتصرفات السابقة المرتبطة بالأراضي، تمهيدًا لاستردادها وإعادة طرحها وفق الإجراءات المعمول بها.
وتتابع شركة العاصمة الإدارية معدلات التنفيذ كل ثلاثة أشهر، وتقارن ما تحقق بالجداول الزمنية المحددة، مع بحث أسباب التأخير وتقديم تيسيرات للشركات القادرة على استكمال مشروعاتها، تشمل تمديد المهل الزمنية وتسهيلات في سداد مستحقات الأراضي وتخفيض بعض غرامات التأخير وفق شروط محددة.
ورغم نفي الإفلاس الواسع، فإن فسخ عقود ستة مطورين يطرح تساؤلات بشأن طبيعة التعثر وأسبابه، ومدى قدرة الشركات على استكمال مشروعاتها في ظل المتغيرات الاقتصادية، كما أن تأخر التنفيذ وفسخ التعاقد لا يعنيان بالضرورة إعلان الإفلاس قانونيًا، لكنهما يضعان حقوق المشترين ومواعيد التسليم في صدارة الملفات المطلوب متابعتها.
صعوبة التنفيذ
وتتصل أزمة التعثر التي تواجه بعض المشروعات بارتفاع تكاليف البناء والتمويل والتغيرات في أسعار الصرف، وهي عوامل أثرت في حسابات المطورين بين الأسعار التي طُرحت بها الوحدات في بداية المشروعات والتكلفة الفعلية لاستكمالها.
وفي هذا السياق، ارتفع سعر متر الأراضي السكنية في العاصمة الإدارية من نحو 2500 جنيه عند بداية الطرح إلى ما بين 10 آلاف و12 ألف جنيه، فيما تجاوز سعر المتر التجاري في منطقة الأبراج 70 ألف جنيه، مقارنة بنحو 25 ألف جنيه في بداية الطرح.
وتثير هذه الأرقام تساؤلات عن العلاقة بين ارتفاع أسعار الأراضي والقدرة على تسويق الوحدات، خصوصًا مع تزايد تكاليف التنفيذ وتراجع قدرة قطاعات من المواطنين على شراء العقارات بالأسعار المطروحة.
وكان حساب @Wak75053Wakeel قد انتقد في منشور سابق فجوة التسعير بين أسعار إطلاق المشروعات وتكاليف التنفيذ الحالية، في إشارة إلى إقرار أدوار إضافية لبعض المشروعات لتعويض المطورين العقاريين عن هذه الفجوة.
ومن الأرقام يتضح أنه حتى 5 أكتوبر، ربط الحساب بين العاصمة الإدارية وتعثر بعض المطورين والكساد العقاري، منتقدًا ارتفاع سعر المتر التجاري إلى مستويات تتجاوز 70 ألف جنيه، في وقت تتراجع فيه القدرة الشرائية وتظل مساحات واسعة من الأراضي الصحراوية غير مستغلة عمرانيًا.
والعاصمة الإدارية أحد أهم أسباب الكساد العقاري وتعثر وهروب بعض المطورين العقارين، إيه الفكرة أن سعر المتر يوصل إلى ٧٠ ألف جنيه في حين الكساد يضرب سوق العقارات و٩٠% من البلد صحراء،
أين المستثمرون العرب؟
لا تتوقف التساؤلات عند قدرة المطورين على التنفيذ، بل تمتد إلى حجم الطلب الحقيقي على المشروعات الجديدة، ومدى تناسب أسعار الأراضي والوحدات مع العائد المتوقع من الاستثمار.
وفي سلسلة منشورات نشرها حساب في 28 سبتمبر 2026، طرح الدكتور محمد عزيز تساؤلات بشأن الاستثمارات العربية الكبرى التي كان متوقعًا أن تتناسب مع حجم العاصمة الإدارية والطموحات التي صاحبت الإعلان عنها.
وتناول عزيز احتمالات تأثير أسعار الأراضي وشروط الاستثمار ودراسات الجدوى على قرارات المستثمرين، مشيرًا إلى أن الاستثمار العقاري لا يقوم على الانبهار بالمباني والأبراج، وإنما على حسابات التكلفة والعائد والمخاطر والقدرة على تحقيق مبيعات فعلية.
والسؤال الثاني أكثر إزعاجاً: أين محدودو ومتوسطو الدخل؟ مدينة بهذه المساحات الهائلة، لماذا لم يُفكر منذ البداية في تخصيص جزء منها لسكن المصريين الذين لا يستطيعون شراء شقة بملايين الجنيهات؟".
ويضع هذا التساؤل ملف الطلب العقاري في قلب النقاش حول مستقبل العاصمة؛ فوجود أراضٍ ومشروعات ضخمة لا يعني بالضرورة وجود طلب قادر على استيعابها بالأسعار المطروحة، كما أن ارتفاع القيمة الاسمية للأراضي لا يكفي وحده لإثبات نجاح الاستثمار ما لم يقترن بمبيعات فعلية وقدرة على استكمال التنفيذ وتسليم الوحدات.
محدودو ومتوسطو الدخل خارج حسابات السكن في العاصمة؟
يمتد الجدل حول أسعار العاصمة الإدارية إلى البعد الاجتماعي للمشروع، في ظل التساؤلات عن قدرة الموظفين والعاملين وأصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة على السكن داخل المدينة التي تضم مشروعات عقارية مرتفعة السعر.
وفي سلسلة منشوراته، أشار الدكتور محمد عزيز إلى وجود مشروعات لمحدودي ومتوسطي الدخل في «حدائق العاصمة» المجاورة، لكنه تساءل عن سبب اضطرار المواطن البسيط إلى البحث عن سكن بجوار العاصمة بدلًا من توافر خيارات مناسبة داخلها.
وكتب: "والحقيقة التي يبدو أننا نسيناها وسط سباق الأبراج أن المدن لا تُعمر بالمطورين وحدهم، العاصمة تحتاج إلى موظف، وطبيب، ومدرس، ومهندس، وعامل، وسائق، وبائع، وموظف خدمات، وأسر تعيش حياة طبيعية، لا إلى أبراج تقف شامخة في انتظار أن يأتي سكانها من إعلان عقاري".
وأضاف أن "المدينة التي لا يستطيع الموظف العادي السكن فيها، ولا يستطيع العامل العيش بالقرب منها، قد تتحول إلى مركز أعمال ضخم من دون مجتمع متكامل، معتبرًا أن نجاح العاصمة لا ينبغي أن يقاس بعدد الأبراج أو قطع الأراضي المباعة، وإنما بعدد المصريين القادرين على العيش والعمل فيها.
وتفتح هذه الرؤية سؤالًا بشأن نموذج التنمية العمرانية المعتمد في العاصمة الإدارية: هل يوازن بين الاستثمار العقاري وتوفير السكن والخدمات لمختلف شرائح المجتمع، أم أن ارتفاع أسعار الأراضي والوحدات يجعل الاستفادة من المدينة مرتبطة أساسًا بالقدرة الشرائية المرتفعة؟
فالعاصمة لا تحتاج إلى الأبراج والكمبوندات وحدها، وإنما إلى شبكة متكاملة من المدارس والمستشفيات ووسائل النقل والخدمات اليومية وفرص العمل، بما يسمح بتحولها إلى مدينة مأهولة ومستدامة، لا مجرد تجمع للمشروعات العقارية.
هل تتجنب العاصمة الإدارية أخطاء التجمع الخامس أم تؤجلها؟
في سياق المقارنة بين المدن الجديدة، يبرز تساؤل بشأن ما إذا كان الاعتماد على المطورين العقاريين والكمبوندات في العاصمة الإدارية يضمن بالفعل تجنب مظاهر الفوضى العمرانية التي ظهرت في مناطق مثل التجمع الخامس بعد سنوات من التوسع.
وتقوم إحدى الرؤى المطروحة على أن تنظيم طرح الأراضي وإسناد تطويرها إلى شركات عقارية تعمل وفق مخططات محددة يمكن أن يحد من البناء العشوائي، ويتيح للجهة المسؤولة متابعة التنفيذ وربطه بشبكات المرافق والخدمات.
لكن نجاح هذا النموذج لا يتوقف على منع البيع المباشر للأراضي للأفراد أو حصر التطوير في المطورين العقاريين؛ إذ يتطلب أيضًا رقابة صارمة على الالتزام بالمخططات، وضبط الكثافات السكانية، وتوفير الطرق ووسائل النقل العام والخدمات، ومنع تحول الكمبوندات إلى جزر منفصلة عن بقية المدينة.
ومن ثم، فإن الاختبار الحقيقي لا يتمثل فقط في تنظيم ملكية الأراضي، وإنما في قدرة التخطيط العمراني على منع تكرار مشكلات التوسع غير المتوازن، وضمان وجود أحياء متكاملة وقابلة للحياة بعد عشرين عامًا، بدلًا من ظهور اختلالات بين المشروعات السكنية والخدمات الأساسية.
وتتقاطع هذه القضية مع تساؤلات محمد عزيز بشأن محدودي ومتوسطي الدخل؛ لأن المدينة التي تعتمد على المشروعات مرتفعة السعر وحدها قد تنجح في جذب استثمارات عقارية، لكنها تظل بحاجة إلى معالجة مسألة التنوع السكني وإتاحة الخدمات للعاملين فيها.
هل تحملت الدولة تكلفة العاصمة الإدارية ؟
يفتح النقاش حول الجدوى الاقتصادية للعاصمة الإدارية ملفًا آخر يتعلق بحجم الإنفاق العام على المشروع، ومدى الفصل بين استثمارات شركة العاصمة الإدارية والمطورين العقاريين من جهة، والتكاليف التي تحملتها الدولة وهيئاتها لإنشاء البنية الأساسية والنقل والمرافق والمنشآت الحكومية من جهة أخرى.
وفي منشور بتاريخ 21 سبتمبر، رفض محمد الشريف @MhdElsherif القول "إن العاصمة الإدارية لم تكلف موازنة الدولة شيئًا، لمجرد أن شركة العاصمة تتولى تنفيذ جانب كبير من المشروع.".
ليس صحيحا أن تكلفة العاصمة على الدولة تساوي "صفر" لمجرد أن شركة العاصمة هي التي تنفذ جزءا كبيرا من المشروع، لأن الدولة تحملت إنشاء وربط شبكة ضخمة من البنية الأساسية والنقل والمرافق والمنشآت الحكومية".
وأشار الشريف إلى تقديرات تجميعية للإنفاق العام المرتبط بالمشروع، قال "إنها تتراوح بين 450 و650 مليار جنيه، مع تقدير الإنفاق الحكومي المباشر بنحو 300 إلى 400 مليار جنيه، كما أشار إلى تقدير سابق لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD) اقترب من 60 مليار دولار لتكلفة المشروع العمراني ككل".
وتظل هذه الأرقام تقديرات منسوبة إلى صاحب المنشور، وتحتاج إلى التحقق من مصادرها ومنهجية احتسابها والفترة الزمنية التي تغطيها، مع التمييز بين التكلفة الإجمالية للمشروع والإنفاق الحكومي المباشر، واستثمارات الشركة والمطورين، وتكاليف البنية الأساسية والمشروعات العامة المرتبطة بالعاصمة.
وتكمن أهمية هذا النقاش في أن تقييم المشروعات القومية لا يتوقف عند تحديد الجهة التي تتولى التنفيذ، بل يشمل أيضًا حجم الموارد العامة المستخدمة، والعائد الاقتصادي والاجتماعي المتوقع، والالتزامات المرتبطة بالمرافق والنقل، والفرص البديلة التي كان يمكن توجيه الموارد إليها.
أين تقع حقوق المشترين؟
يثير الحديث عن التيسيرات الممنوحة للمطورين العقاريين، بما يشمل تمديد المهل الزمنية وتسهيلات سداد مستحقات الأراضي وتخفيض بعض غرامات التأخير، تساؤلات عن كيفية تحقيق التوازن بين مساعدة الشركات على استكمال مشروعاتها وضمان حقوق المشترين.
فارتفاع أسعار مواد البناء وتغيرات سعر الصرف قد يؤديان إلى زيادة التكلفة الفعلية للمشروع مقارنة بالتقديرات التي بُنيت عليها خطط التنفيذ عند طرح الوحدات للبيع، لكن معالجة هذه الفجوة تظل مرتبطة بمدى جدية المطور وقدرته المالية، والتزامه بالجداول الزمنية المعدلة، ومدى تأثير التيسيرات على الكثافات العمرانية والخدمات ومواعيد التسليم.
وفي الحالات التي يمكن فيها استكمال المشروعات، قد تساعد التسهيلات على تجنب توقف الأعمال وحماية مصالح المشترين، أما في الحالات التي يتعذر فيها التنفيذ، فإن فسخ التعاقد وإعادة طرح الأرض يثيران أسئلة مباشرة عن مصير الوحدات التي سبق بيعها، وآليات رد الحقوق، والضمانات التي تحول دون انتقال مخاطر تعثر المطور إلى العملاء.
ومن هنا، فإن تقييم إجراءات شركة العاصمة الإدارية لا يقتصر على عدد العقود التي فُسخت أو نسب التأخير المعلنة، بل يشمل أيضًا مدى شفافية التعامل مع كل حالة، والإفصاح عن مصير المشروعات المتعثرة، وقدرة الإجراءات المتخذة على منع تكرار التأخير وحماية المشترين من خسائر محتملة.
